L’Impôt sur la fortune immobilière

Parmi les mesures du Projet de loi de finances 2018 figure la suppression de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui laisse place à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
La fiscalité nationale prend donc un nouveau tournant en exonérant les actifs mobiliers (épargne, placements financiers …) de l’assiette taxable du nouvel ISF pour ne conserver que les actifs immobiliers.

Cette réforme fiscale a pour but premier de favoriser l’investissement productif, d’améliorer l’attractivité de la France aux yeux des investisseurs et de rapatrier les exilés fiscaux.

Barème et calcul :

L’impôt sur la fortune immobilière reposera sur le même barème et seuil de taxation que l’ISF.

Pour en être redevable le contribuable doit détenir un patrimoine immobilier net taxable d’une valeur supérieure à 1,3 millions d’euros. Cette valeur s’apprécie au 1^erjanvier de l’année.

Valeur nette taxable du patrimoine	Taux d’imposition
Inférieur à 800 000 €	0,00%
800 000 à 1 300 000 €	0,50%
1 300 000 à 2 570 000 €	0,70%
2 570 000 à 5 000 000 €	1,00%
5 000 000 à 10 000 000 €	1,25%
Supérieur à 10 000 000 €	1,50%

Exemple de calcul d’IFI :

Un contribuable possède un patrimoine immobilier net taxable (après abattement de 30% sur la résidence principale) de 1,5 million d’euros.

On applique le barème de l’IFI :

=> de 0,8 à 1,3 million : 500 000 x 0,5% = 2 500€

=> de 1,3 à 1,5 millions : 200 000 x 0,7% = 1 400€

Soit un montant total de 3 900€ dus au titre de l’IFI.

Quels actifs immobiliers faut-il déclarer ? :

En plus de l’immobiliers physiques, les biens détenus au travers de structures sociétaires entre dans le patrimoine taxable du redevable. Ainsi les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et de sociétés foncières sont à prendre en compte (qu’elles soient détenues en direct ou dans la partie multi support d’une assurance-vie).

La résidence principale conserve son abattement de 30% sauf dans le cadre ou celle-ci est détenue en SCI.

En ce qui concerne les parts ou les actions de sociétés qui détiennent de l’immobilier, la taxation est proportionnelle à l’actif de la société investie dans l’immobilier.

Ainsi pour un contribuable qui possède 15% d’une société au capital de 10 millions d’euros dont 10% est détenu en biens immobiliers, il devra déclarer au titre de l’IFI 15 000 euros (10 000 000 x 10 % x 15%).

Pour les biens détenus en démembrement, l’usufruitier sera imposé sur la valeur du bien en usufruit et le nu-propriétaire sur la valeur en nue-propriété.

En revanche, n’entrent pas dans l’assiette taxable de l’IFI, les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle, à une activité de location meublée professionnelle (LMP), les PEE, les PEA, les comptes-titres et les œuvres d’art.

Dettes déductibles :

Comme pour l’ISF, les crédits obtenus pour financer des biens immobiliers imposables réduisent l’assiette taxable. Le capital restant dû au 1^erjanvier de l’année de chaque prêt qui a servi à financer un bien, des droits, parts ou actions en immobilier sera à déduire.

Attention, pour les crédits in fine, le contribuable ne pourra plus déduire la totalité du capital restant dû. Il faudra appliquer un amortissement linéaire théorique sur la durée de l’emprunt.

Déclaration IFI :

Les assujettis à l’IFI devront déclarer le montant de leur patrimoine taxable sur l’imprimé 2042 de leurs déclarations de revenus, en détaillant la composition en annexe.

Quelques mesures proposées par THÉRIA FINANCE pour réduire votre IFI :

• Envisager la vente d’un bien immobilier
• Démembrer un bien immobilier en réalisant une donation d’usufruit temporaire
• Faire des dons à des œuvres caritatives
• Acquérir le statut Loueur Meublé Professionnel

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Article, recherches et analyses réalisées par Estelle GUIMARAES